Коммуникации

Застройщики наработали опыт, и сейчас все меньше находится желающих отстраивать особняки на необжитом месте вдали от каких-либо построек, в надежде присовокупить к строению как можно больше земли. Например, чтобы иметь «личный» лес под боком, либо из других соображений. А иные, взявшиеся за строительство, теперь тщетно пытаются продать «стены с башенками», к которым так и не смогли подвести коммуникации. Эксперты считают, что в московском регионе таких безлюдных недостроев достаточно много. Размах был широким, желания не соразмеряли с возможностями, а потом еще кризис помешал протянуть коммуникации от ближайшего населенного пункта, либо обзавестись персональной системой жизнеобеспечения.

А потому со временем появился алгоритм – последовательность рациональных действий, которая приводит к реализации задуманного проекта. Сначала девелоперы находят подходящие участки земли, которые местные власти выделяют под коттеджное строительство (на тех или иных условиях). Разумеется, привлекательность земель прямо пропорциональна расстоянию до большого города, до транспортной инфраструктуры, до ближайшего населенного пункта, где уже есть магазин, школа и детский сад. Кроме того, важен природный фактор: экология района, наличие леса, лужаек, водоема. Минусом даже самого замечательного места может стать наличие бесконечных пробок на ближайшей транспортной магистрали. Для примера, эксперты называют Красногорский район, где очень хороша природа, близко от Москвы, однако постоянные пробки на Волоколамском шоссе несколько отпугивают покупателей.

Итак, застройщик знакомится с «рынком предложений», и выбирает потенциально перспективный участок. Он изучает описание, и приступает к детальному анализу всех критериев: выясняет состав грунтов, уровень залегания водоносного горизонта, геологическое строение участка и другие характеристики. Когда решение о застройке данной территории принято, заказчик (в роли которого нередко выступает застройщик) привлекает архитекторов и проектные организации, которые разрабатывают концепцию развития данной территории, и согласовывают ее в инстанциях. Также проектанты готовят техническую документацию, необходимую для реализации проекта.

По оценкам экспертов, немаловажна «социальная» составляющая, поскольку для дальнейшего развитие инфраструктуры коттеджного поселка важно, чтобы дома приобретали люди из одной социальной прослойки, имеющие примерно одинаковую платежеспособность, и общие (примерно) запросы. Иначе впоследствии будет сложно обслуживать поселок, создавать бытовые удобства, поскольку они не окупятся в том случае, если цены на предложенные услуги удовлетворят только небольшую часть жителей. Да и строить удобней и экономичней коттеджи, имеющие приблизительно одинаковую площадь, используя определенный набор строительных материалов и технологий.

В этом случае можно дешевле и эффективней организовать строительные работы, а также инженерное обеспечение: водоснабжение, канализацию и все другие удобства. Впрочем, это совсем не значит, что все строения в поселке должны быть похожими, как братья-близнецы. Застройщики зачастую предлагают коттеджи, построенные по разным проектам, имеющие те или иные особенности — веранды, лоджии, мансарды, оранжереи, либо другие архитектурные изыски, — на выбор потенциальных покупателей.

По оценкам экспертов, раньше застройщики нередко возводили «деревни», в которых было всего 20 – 30 коттеджей, а теперь застройщики стремятся осваивать более крупные площадки, и застраивают поселки, (иногда поэтапно), рассчитанные на 200 – 400 домов. Коттедж в таком поселке, при прочих равных условиях (отдаленность от города и автострад, природа, водоемы) пользуется большим спросом, чем домик «на хуторе», поскольку имеется более развитая инфраструктура. Для жителей 400 домов (допустим, в них проживает порядка 1500 человек) есть смысл открывать магазины, развивать сферу услуг. Да и коммуникации в такой поселок проводить более рентабельно, поскольку затраты на проводку, допустим, газовой трубы и электрического кабеля будут распределяться между жителями 400 домов, а не 20.

Кроме того, выбирая участки, застройщики учитывают, что у хозяев новых домов есть дети, которым нужно посещать школу, и желательно, детский сад. А потому многие новые коттеджные поселки строят недалеко от давно существующих поселений, где есть школы. Иногда застройщики обещают новоселам, что школа, допустим, на 300 детей и даже детский сад будут построены со временем прямо в коттеджном поселке. А также нередко включают в инфраструктуру спортивный центр, аптеку, минимаркет, химчистку, рестораны и другие объекты. Впрочем, наличие спортивного центра и ресторанов прямо в коттеджном поселке свидетельствует, как правило, о принадлежности поселения (и его населения) к относительно зажиточным слоям общества. Кроме бытовой инфраструктуры, застройщики нередко предлагают «общественную» садово-парковую архитектуру, а также прогулочные маршруты вокруг очаровательного водоема.

Коммуникации
Однако главная забота застройщика — провести к будущему поселку коммуникации. Если воду можно добывать на месте (что обычно и делают, пробуривая артезианские скважины), то для газификации и электроснабжения поселка приходится прокладывать трубы и проводить кабели. По оценкам экспертов, в Подмосковье сейчас чаще строят газифицированные поселки, поскольку велика конкуренция, а потребитель предпочитает «иметь в доме газ». Причина очевидна: газовое отопление экономичней любого другого, а потому разовые затраты на газификацию (которые, конечно, заложены в цене коттеджа) потом окупаются существенной экономией на отоплении жилища.

Застройщики разрабатывают и утверждают проекты подсоединения внутренней электросети поселка к местным внешним сетям. Заключают договор с электроснабжающей организацией, согласовывают мощности, необходимые для электроснабжения всего поселка. Аналогичные проекты и договоры согласовывают и подписывают с газоснабжающей организацией. Для водоснабжения, как сказано выше, чаще всего бурят скважины, поскольку тянуть водопровод в большинстве случаев нерентабельно. Точнее сказать, обычно строят водозаборный узел, который включает в себя две скважины, пробуренные до промышленного водоносного горизонта. Узел оснащают аккумуляторными резервуарами, станцией водоподготовки и системой пожарного водоснабжения. Разумеется, данное сооружение также имеет проектную документацию, утвержденную в инстанциях.

Для обеспечения жителей благами цивилизации, все дома «охватывают» инженерными коммуникациями. На территории поселка строят инженерные сети и сооружения, необходимые для обслуживания инфраструктуры. Наряду с системой водоснабжения, в поселках прокладывают систему канализации, которая отводит стоки к очистным сооружениям. Здесь возможны различные способы очистки. По мнению экспертов, часто применяется глубокая биологическая очистка стоков с использованием оборудования от хорошо зарекомендовавших себя фирм. Кроме того, в солидном поселке застройщики предусматривают ливневую канализацию, для которой строят отдельные очистные сооружения.

Разнообразная архитектура
Как сказано выше, в поселках (в последнее время) чаще строят коттеджи по нескольким разным проектам, чтобы взгляд будущих жильцов «не царапал» однообразный внешний вид строений. Да и нет единого спроса на планировку внутри здания — у каждого будущего хозяина могут быть свои чаяния. Впрочем, с коттеджами иногда поступают также как с новыми квартирами. То есть продают «капитальные стены», а внутренние перегородки хозяин потом будет выстраивать так, как он захочет. А заодно придется вкладывать средства во внутреннюю отделку помещений, и даже своими силами устанавливать межкомнатные двери и санитарно-технические приборы. Казалось бы, очень хлопотно покупать такой «недострой». Но, с другой стороны, если для покупки коттеджа взята ипотека, то лучше уж «купить стены взаймы», обжить для начала всего пару комнат, а все остальные хоромы достраивать постепенно, по ходу появления собственных средств.

Однако «продажу стен» практикуют отнюдь не во всех коттеджных поселках. Обычно застройщики более зажиточных поселений предлагают своим покупателям дома «под ключ». При этом еще на этапе строительства будущий хозяин может заказать индивидуальную планировку. Разумеются, капитальные стены и все несущие конструкции будут находиться на «проектном» месте, а вот увеличить или уменьшить комнаты, коридоры, холлы застройщики могут по желанию будущих хозяев, немного передвинув или убрав некапитальные перегородки. Однако проводить согласования с проектантами все равно придется, а также и вносить некоторые изменения в проекты.

Любопытно архитектурное направление, пришедшее к нам с Запада. По оценкам экспертов, в последние десять лет Подмосковье активно застраивают таунхаусами. В дословном переводе это означает «дом в городе», однако в российском варианте (во всяком случае, в московском регионе) это скорее все же дом за городом, но не один, а «в компании» с еще несколькими домами, построенными вплотную друг к другу. Получается вроде бы длинный двухэтажный (иногда с мансардными кровлями) дом, но в тоже время каждый «подъезд», не подъезд вовсе, а отдельная двухэтажная квартира. Нередко на первых этажах таких квартир-домов располагают гаражи. В придачу имеется своя личная клумбочка, величиной, как минимум, в одну сотку, и иногда и целый сад, площадью до четырех соток. Просторы больших размеров, по мнению экспертов, как правило, не получаются, однако же бывают самые разнообразные строения такого типа (о них ниже), где приусадебная площадь может быть значительно больше.

Очевидные преимущества такого рода построек – это экономия и безопасность. Все же многие горожане неуютно себя чувствуют на бескрайних загородных просторах, где неизвестно кто может залезть во двор, а затем и в дом. Строить надежные кордоны, нанимать «армию» охранников – это прерогатива наиболее обеспеченных поселков. А потому жители таунхаусов, предназначенных скорее для среднего класса, с одной стороны имеют личный дом и садик, живут близко к природе, а, с другой стороны, чувствуют соседа за стенкой, который, если что, может прийти на помощь. Возможно, это чисто психологическая поддержка (прибежит ли сосед спасать, или запрется в своей квартире, — это еще вопрос). Но, с другой стороны, велика вероятность, что преступники просто побоятся атаковать дом, в котором есть «существенное превосходство по численности».

Экономичность таунхауса также на лицо. Капитальная стены, разделяющие двухэтажные квартиры – общие: одна на две семьи. Так же таунхаус имеет общие подводки коммуникаций, и один на всех наружный сток канализационных вод. То есть при строительстве инфраструктуры получается существенная экономия, которая, конечно же, сказывается на цене жилья. Наиболее «бюджетный» вариант планировки, по оценкам экспертов, такой. На первом этаже – гостиная и кухня (ну и гараж обычно тоже). На втором этаже жилые комнаты: спальня, детская, кабинет. Санузлы, как правило, обустраивают на каждом этаже. Однако не все постройки такого типа предоставляют минимальный (для загородного дома) набор удобств и апартаментов. В последние годы на рынке жилья появились дома с непривычными названиями: дуплекс, твинхаус, квадрахаус, вилетта, лейнхаус и другие. Суть та же, что и в таунхаусах (или близкая по замыслу), однако планировка и размах – совсем иные.

Например, элитный дуплекс представляют собой большой коттедж, рассчитанный на двух хозяев, с двумя раздельными выходами. Площадь участка, отведенного каждому жильцу, может быть шесть – семь соток, а то и более. Площадь жилья, с террасами и балконами, опять же, только в одном жилище – более 200 метров квадратных. На первом этаже в таких зданиях есть не только встроенный гараж, гостиная с большой кухней-столовой, но также гостевая комната, кладовка, терраса, и, разумеется, санузел. На втором этаже солидного дуплекса – четыре спальных и пара ванных комнат. Это только одно жилье в одной половине дома. Вторая часть здания, предназначенная для других хозяев – такая же. Впрочем, под названием «дуплекс» может продаваться и более скромное жилье. Суть в том, что это один коттедж на двоих. Некоторые коттеджные поселки целиком построены по такому принципу.

Твинхаус не имеет принципиальных отличий от дуплекса, хотя некоторые эксперты считают, что в планировке есть некоторые отличительные детали. Есть тенденция назвать дуплексом единый дом, построенный на две семьи. А твинхаусом чаще называют как бы два отдельных дома, «сросшихся» между собой, допустим, гаражами. Или же два дома, объединенные только одной общей стеной, но при этом имеющие разные стояки коммуникаций и разные кровельные системы. Впрочем, разница между дуплексом и твинхаусом весьма условная: речь идет о двух отдельных жилых блоках одного дома. Тогда как в таунхаусе может вряд «срастись» гораздо больше квартир-домов. Твинхаусы, как правило, больше и дороже таунхаусов. Обычно спаренные секции твинхаусов имеют площадь 150 – 200 метров каждая. Придомовой участок, как правило, выделяют площадью от трех до шести соток. Причем иногда на продажу выставляют загородное угодье уже засаженное деревьями, с разбитыми газонами и клумбами. Бывает, что покупателям предлагают (по их желанию) разбить общий сад на две семьи. Это удобно, когда в доме есть дети (им все же хочется играть вместе), особенно если твинхаус приобретают семьи, состоящие в родстве.

Квадрахаусом называют дом, предназначенный для проживания четырех семей. Как правило, предполагается равноценная планировка каждой секции и участка для всех жителей квадрахауса. Образно говоря, это большой дом и участок, «разрезанный» всем поровну на четыре части, с отдельными выходами во двор (или в прилегающий сад) для каждого обитателя квадрахауса. По оценкам экспертов, площадь секций в квадрахаусах – средняя, по меркам загородного строительства. Однако это более респектабельное жилье, чем в таунхаусе. Нередко такие дома трехэтажные, рассчитанные на вертикальную планировку трехэтажных квартир. Иногда заказчик принимает решение застраивать коттеджный поселок квадрахаусами с целью экономии земли (а заодно и с целью экономии стройматериалов, поскольку несколько стен получаются общими). В результате выходит более компактная застройка, и в тоже время жильцы не обделены площадью (хотя она располагается на трех этажах) и земельными наделами. Каждый владелец секции квадрахауса, как правило, получает четвертую часть от общего участка, прилегающую к «своей» части здания.

Вилеттой называют секционное здание, такое же, как таунхаус, но построенное в итальянском стиле. Применительно к московскому региону – это весьма комфортабельные строения с открытыми террасами, мансардами, бассейнами и арочными конструкциями, включенными в общий дизайн. Вилетта – это дорогое здание, построенное, как правило, из натуральных материалов, например из камня и дерева, а в качестве кровельного покрытия используется керамическая черепица. Именно такие «итальянские хоромы» площадью около 400 квадратных метров для каждого хозяина построены на Новорижском шоссе.

Все «итальянцы» имеют неплохие приусадебные участки площадью от пяти до одиннадцати соток. А вот лейнхаузы, по мнению экспертов, имеют принципиальные отличия от всех вышеназванных комплексов. Они скорее похожи на улицу европейского городка, где двух- и трехэтажные здания стоят вплотную друг к другу. При этом здания построены совершенно в разных архитектурных стилях, имеют различную внутреннюю планировку, различные фасады и кровельные покрытия. Но при этом улица выглядит гармонично, потому что есть в ней нечто объединяющее разные стили. Например, это могут быть кованые ограждения балкончиков, украшенные цветочными горшками и одна на всех вымощенная мостовая.

Разумеется «европейская улица» в российском исполнении имеет свой местный колорит. Однако эксперты подчеркивают, что инженерия в этих зданиях – индивидуальная, как и положено совершенно разным домам. То есть в одном здание может быть пол с электрообогревом, а в другом доме главную отопительную систему (допустим, работающую на газе) может дополнять камин. Однако, имея разные инженерные начинки внутри, лейнхаузы обычно объединены общими наружными системами водоснабжения и канализации, которые, как правило, строят централизовано – на весь коттеджный поселок.

Цены и материалы
Стоимость коттеджей зависит, в том числе, от расположения поселка. Чем живописней местность, ближе город (в пределах разумного, конечно), тем больше стоит сотка земли, а соответственно и дома, построенные на «сотках». Специалисты считают, что в московском регионе более высокую цену (в среднем) имеют дома в коттеджных поселках, построенных на расстоянии от 5 до 15 км от МКАД. Весьма востребованы западное и северо-западное направления. Но во многом стоимость участка определяют субъективные факторы: транспортная доступность, близость школы, красота лужаек, окруженных соснами и березами, и чистота близлежащего водоема. Относительно недорогое жилье в таунхаусе площадью около 200 квадратных метров, построенное на 4 сотках, по оценкам экспертов, стоит порядка 12 млн. рублей. Но это усредненная цена. Более солидное строение в твинхаусе (то есть, в доме на двоих) площадью 350 квадратных метров стоит порядка 18 млн. рублей. Цена самых дорогих загородных строений может обозначаться девятизначными цифрами.

В последние годы эксперты отмечают любопытную тенденцию. Застройщики и архитекторы научились строить большие, красивые, комфортабельные и весьма престижные дома из относительно недорогих материалов. Если раньше коттеджи часто строили из кирпича, то теперь в массовой застройке преобладает монолитно-каркасная технология. Застройщики нередко отдают предпочтение монолитным ленточным железобетонным фундаментам (их заглубляют ниже, чем зимой промерзает грунт), а наружные стены монолитного здания обкладывают газосиликатными блоками.

В коттеджной застройке лидируют современные фасады зданий, например, вентилируемые и, так называемые, «мокрые» фасады, облицованные и утепленные по специальной технологии. В качестве отделки применяют, например, современные виды штукатурок. Также нередко используют относительно недорогие, но эффективные кровельные системы. Например, строят дома со скатной кровлей, покрытой мягкой черепицей. Иногда для строительства коттеджей используют плоскую инверсионную кровлю. Ее конструкция позволяет уберечь покрытие от ультрафиолетового облучения, и продлить время «безаварийного» использования кровли. Таким образом, благодаря современным технологиям, гармоничной архитектуре и развитой инфраструктуре для покупателей (имеющих средства) весьма привлекательны загородные дома в коттеджных поселках.